במאמר זה נסקור את שכונת אחוזת הנשיא ברחובות מכמה בחינות. שכונת אחוזת הנשיא ממוקמת בצפון רחובות בסמוך לכביש העוקף דרך מנחם בגין המוביל לכביש 40 לכיוון..
תפריט
המאמר מספק סקירה של המצב הנוכחי והתחזית העתידית של שוק הנדל”ן בדובאי. הוא מדגיש כי השוק נותר יציב בשנת 2022 וצפוי לצמוח בשנים הקרובות, מונע על ידי גורמים כגון האוכלוסייה הגדלה של העיר וכלכלה חזקה, כמו גם מאמצי הממשלה לשפר את התשתיות ולהגביר את השקיפות בשוק. המאמר בוחן גם את תשואות השכירות בדובאי ואת הביקוש הגובר לנדל”ן מצד משקיעים חיצוניים. הוא גם מדגיש את החזון והמשימה של מחלקת אדמות דובאי (מקביל לטאבו המקומי שלנו) ואת הסיבות לכך ששוק הנדל”ן של דובאי הוא יעד אטרקטיבי למשקיעים זרים. בנוסף, המאמר מספק תשובות לכמה שאלות נפוצות על השקעה בנדל”ן בדובאי וסיכום של הלקחים העיקריים.
דובאי היא מרכז עסקים ותיירות עולמי, ושוק הנדל”ן שלה צומח במהירות בשנים האחרונות. העיר ידועה בגורדי השחקים האיקוניים שלה, פיתוחי יוקרה ומגוון רחב של נכסים המשרתים מגוון רחב של קונים ושוכרים. על פי נתוני מחלקת הקרקעות של דובאי, המספר הכולל של עסקאות הנדל”ן בעיר הגיע ל-96,817 בשנת 2020, עם שווי כולל של 239 מיליארד דירהם (65.2 מיליארד דולר). צמיחה זו בשוק הנדל”ן משקפת את הביצועים הכלכליים החזקים של העיר, אשר הונעה על ידי אוכלוסייה גדלה, כלכלה מגוונת וסביבה פוליטית יציבה.
שוק הנדל”ן בדובאי נשאר יציב בשנת 2022, כאשר מחירי הנכסים ושכר הדירה נשארו עקביים יחסית לאלו של השנה הקודמת. שוק היוקרה של העיר המשיך להיות המניע העיקרי של השוק, כאשר נכסים יוקרתיים במקומות מעולים נותרו מבוקשים מאוד. עם זאת, השוק ראה גם עלייה בביקוש לאפשרויות דיור זולות יותר, במיוחד מרוכשים ראשונים ואנשי מקצוע צעירים. על פי דו”ח של חברת ייעוץ הנכסים JLL, מחיר הדירה הממוצע בדובאי היה בסביבות 1,400 דירהם ($382) לרגל מרובע ברבעון הראשון של 2022, בעוד שמחיר הוילה הממוצע היה בסביבות 1,200 דירהם ($326) למטר מרובע.
שוק הנדל”ן היוקרתי בדובאי מונע על ידי אנשים בעלי הון שנמשכים למוניטין של העיר כמרכז עסקים ותיירות, כמו גם לסגנון החיים התוסס שלה ולמתקנים ברמה עולמית. העיר היא ביתם של כמה מפיתוחי היוקרה האיקוניים ביותר בעולם, כגון בורג ‘ח’ליפה, פאלם ג’ומיירה והמרינה של דובאי. פיתוחים אלה מציעים לתושבים ולמשקיעים גישה לשירותים יוקרתיים כגון חופים פרטיים, מרכזי כושר ובריכות שחייה, כמו גם נופים עוצרי נשימה של העיר והמפרץ הערבי.
יחד עם זאת, עם זאת, חלה גם עלייה בביקוש לאפשרויות דיור זולות יותר, במיוחד מצד קונים בפעם הראשונה ואנשי מקצוע צעירים. ממשלת העיר הכירה במגמה זו ויישמה מדיניות כדי להקל על קבוצות אלה לרכוש נכסים. לדוגמה, ממשלת דובאי הציגה תקרת משכנתא, המגבילה את הסכום שקונים בפעם הראשונה יכולים ללוות עבור נכס ל -80% מערכו. מדיניות זו נועדה להקל על קונים בפעם הראשונה להיכנס לשוק על ידי הפחתת הסכום שהם צריכים לחסוך עבור מקדמה. בנוסף, הממשלה הציגה גם מספר תוכניות דיור בר השגה, כגון תוכנית דובאי לדיור בר השגה, שמטרתה לספק אפשרויות דיור בר השגה למשפחות בעלות הכנסה נמוכה ובינונית.
בהשוואה לשנים קודמות, שוק הנדל”ן בדובאי היה יציב יחסית בשנת 2022. מחירי הנכסים ודמי השכירות נותרו עקביים עם אלה של השנה הקודמת, והשוק לא ראה את אותה רמת תנודתיות שחווה במהלך המשבר הפיננסי העולמי של 2008. עם זאת, חלה עלייה קלה בביקוש לאפשרויות דיור בר השגה יותר, במיוחד מצד רוכשים בפעם הראשונה ואנשי מקצוע צעירים. על פי נתוני מחלקת הקרקעות של דובאי, המספר הכולל של עסקאות הנדל”ן בעיר עלה ב -2% בין 2019 ל -2020, בעוד הערך הכולל של עסקאות עלה ב -7%.
ניתן לייחס יציבות זו בשוק הנדל”ן לביצועים הכלכליים החזקים של העיר, שהונעה על ידי אוכלוסייה הולכת וגדלה, כלכלה מגוונת וסביבה פוליטית יציבה. אוכלוסיית העיר גדלה בקצב קבוע, כאשר למאמצי הממשלה למשוך השקעות זרות וכישרונות יש השפעה חיובית על כלכלת העיר. גיוון הכלכלה היה גם גורם מפתח בהנעת יציבות שוק הנדל”ן, שכן הוא סייע לבודד את העיר מהשפעות התנודות בכלכלה העולמית. כלכלת העיר מונעת כיום על ידי מגוון רחב של מגזרים, כולל תיירות, פיננסים, נדל”ן וקמעונאות. זה עזר ליצור שוק עמיד יותר, כי הוא פחות רגיש להשפעות של ההאטה הכלכלית העולמית. יתר על כן, הסביבה הפוליטית היציבה של דובאי ומערכת המשפט השקופה תורמות גם הן ליציבות שוק הנדל”ן, שכן הן מספקות למשקיעים ולקונים תחושת ביטחון וביטחון בשוק.
התחזית לשוק הנדל”ן בדובאי בשנים הקרובות היא חיובית, כאשר מומחים צופים כי השוק ימשיך לצמוח ולהתפתח. האוכלוסייה ההולכת וגדלה של העיר והכלכלה החזקה צפויות להניע את הביקוש הן למגורים והן לנכסים מסחריים. בנוסף, מאמצי הממשלה לשפר את התשתיות ולהגביר את השקיפות בשוק צפויים למשוך יותר משקיעים זרים ולהגביר את הפעילות הכוללת בשוק. על פי דו”ח של חברת ייעוץ הנדל”ן CBRE, שוק הנדל”ן בדובאי צפוי לצמוח ב-3-5% בשלוש השנים הקרובות.
צמיחה זו בשוק הנדל”ן צפויה להיות מונעת על ידי מספר גורמים, ביניהם הביצועים הכלכליים החזקים של העיר, הגדלת האוכלוסייה ומאמצי הממשלה לשפר את התשתיות ולהגביר את השקיפות בשוק. האוכלוסייה ההולכת וגדלה של העיר תמשיך להניע את הביקוש הן לנכסים למגורים והן לנכסים מסחריים, שכן יותר אנשים יזדקקו לדיור ולשטחי משרדים. בנוסף, מאמצי הממשלה לשפר את התשתיות, כגון הרחבת מערכת המטרו ופיתוח כבישים מהירים חדשים, יקלו על אנשים לנוע בעיר ויהפכו אותה לאטרקטיבית יותר למשקיעים. יתר על כן, מאמצי הממשלה להגביר את השקיפות בשוק, כגון יישום תקרת משכנתאות והשקת תוכניות לדיור בר השגה, יקלו על הקונים להיכנס לשוק וימשכו יותר משקיעים זרים.
תשואות השכירות בדובאי נותרו יציבות בשנת 2022, כאשר בעלי בתים ומשקיעים ממשיכים לראות תשואות חזקות על הנכסים שלהם. תשואות השכירות של דירות ווילות נותרו עקביות עם אלה של השנה הקודמת, כאשר הדירות בדרך כלל מניבות סביב 5-6% והווילות סביב 6-7%. תשואות אלו גבוהות יחסית לערים אחרות בעולם. לדוגמה, בלונדון, תשואות השכירות לדירות נעות בדרך כלל בין 2-4%, בעוד שבניו יורק, תשואות השכירות לדירות נעות בדרך כלל בין 2-3%.
על פי דו”ח של חברת ייעוץ הנדל”ן JLL, מחירי השכירות הממוצעים לדירות בדובאי היו סביב 80,000 AED (21,800 דולר) לשנה ברבעון הראשון של 2022, בעוד שתעריפי השכירות הממוצעים לווילות היו סביב 150,000 AED (40,700 דולר) לשנה. שוק היוקרה של העיר, במיוחד במיקומים מרכזיים, ממשיך להיות גורם מרכזי להחזרות שכירות.
שוק שכירות חזק זה מונע על ידי האוכלוסייה הגדלה של העיר והכלכלה החזקה שלה, שהובילו לעלייה בביקוש לדיור ולשטחי משרדים. שוק היוקרה של העיר, במיוחד במיקומים מרכזיים, ממשיך להיות גורם מרכזי לתשואות על השכרה, שכן בעלי הון נמשכים למוניטין של העיר כמרכז עסקים ותיירות, כמו גם לסגנון החיים התוסס שלה ולמתקנים ברמה עולמית. בנוסף, מאמצי הממשלה לשפר את התשתיות ולהגביר את השקיפות בשוק צפויים למשוך יותר משקיעים זרים ולהגביר את הפעילות הכוללת בשוק, שבתורה תניב את תשואות השכירות.
שוק הנדל”ן של דובאי ראה עלייה בביקוש מצד משקיעים חיצוניים בשנת 2022. הכלכלה הצומחת של העיר, הסביבה הפוליטית היציבה ומערכת המשפט השקופה הפכו אותה ליעד אטרקטיבי עבור משקיעים זרים. על פי נתוני מחלקת הקרקעות של דובאי, זרים היוו 34% מכלל רוכשי הנדל”ן בעיר בשנת 2020. בנוסף, מאמצי הממשלה לשפר את התשתיות ולהגביר את השקיפות בשוק צפויים למשוך משקיעים זרים נוספים בשנים הקרובות. ממשלת דובאי גם הקלה על זרים להשיג אשרות שהייה לטווח ארוך ובעלות על נכסים, מה שהופך אותה ליעד אטרקטיבי יותר עבור משקיעים זרים. יוזמות ממשלתיות כמו פסטיבל הנכסים בדובאי ותוכנית ויזת הזהב, המאפשרת למשקיעים לקבל אשרת שהייה לטווח ארוך בתמורה להשקעה של סכום מסוים בשוק הנדל”ן, מושכות גם הן השקעות זרות למגזר הנדל”ן. יתר על כן, המוניטין של דובאי כמרכז עסקים ותיירות, כמו גם הסביבה הפוליטית היציבה ומערכת המשפט השקופה שלה, הופכים אותה ליעד אטרקטיבי עבור משקיעים זרים המחפשים הזדמנויות השקעה בטוחות ורווחיות בנדל”ן.
השאיפה של הטאבו המקומי בדובאי היא להפוך את דובאי למובילה עולמית בהשקעות הנדל”ן. בהתאם לחזון השאפתני ללא ספק זה, DLD מספקת מודל נדל”ן גלובלי וסביבה פורה לחדשנות בתחום, וזאת כדי לממש את החזון ולהפוך את דובאי לעיר השמחה ביותר בעולם ע”י שיפור המוכנות והקיימות של מגזר הנדל”ן ורתימת הטכנולוגיה לפיתוח מוצרי נדל”ן אשר יספק גישה פתוחה למשקיעים בכל זמן ומקום.
כמו כן, DLD משתמשת בכל המשאבים הפיננסיים, האנושיים והמקצועיים העומדים לרשותה, כדי להשיג את יעדיה האסטרטגיים, כל זאת ועוד תוך פרסום ויישום של חוקי נדל”ן ברורים, שקופים ומשולבים המסייעים להגן על זכויות משקיעי הנדל”ן ושל כל הצדדים הקשורים בדבר.
חזון: הובלה עולמית בהשקעות נדל”ן.
המשימה: להקל על לקהילת משקיעי הנדל”ן על ידי:
כדי לחזק עוד יותר את האינטרס של משקיעים פוטנציאליים, שליט דובאי, השייח’ מוחמד בן ראשיד אל מקטום פרסם חוק חדש (צו דובאי מס’ 22 משנת 2022), המקנה הקמת קרנות השקעה בנדל”ן. המטרה העיקרית של קרן זו היא לתמרץ ולהגדיל את היצע הכסף במגזר הנכסים, בנוסף לרגולציה ושקיפות רבה יותר.
ישנן מספר סיבות מדוע כדאי לשקול להשקיע בשוק הנדל”ן של דובאי בשנת 2023:
ת: שוק הנדל”ן של דובאי מציע מגוון רחב של נכסים, כולל דירות יוקרה ווילות, דיור בר השגה ונכסים מסחריים.
ת: כן, המערכת המשפטית של דובאי שקופה וקלה לניווט, והממשלה נקטה צעדים כדי להקל על משקיעים זרים לרכוש נכסים, כגון תוכנית ויזת הזהב.
ת: כן, תשואות השכירות בדובאי נשארות חזקות, כאשר דירות בדרך כלל מניבות סביב 5-6% ווילות סביב 6-7%.
ת: התחזית לשוק הנדל”ן בדובאי בשנים הקרובות היא חיובית, כאשר מומחים צופים כי השוק ימשיך לצמוח ולהתפתח, עם צמיחה צפויה של 3-5% בשלוש השנים הקרובות.
שוק הנדל”ן בדובאי נותר יציב בשנת 2022 וצפוי לצמוח בשנים הקרובות. האוכלוסייה ההולכת וגדלה של העיר והכלכלה החזקה צפויות להניע את הביקוש הן למגורים והן לנכסים מסחריים. בנוסף, מאמצי הממשלה לשפר את התשתיות ולהגביר את השקיפות בשוק צפויים למשוך יותר משקיעים זרים ולהגביר את הפעילות הכוללת בשוק. דובאי היא גם מקום טוב להשקעה בנכסים מניבים, כאשר תשואות השכירות נותרות חזקות. המוניטין של העיר כמרכז עסקי ותיירותי, סביבה פוליטית יציבה, מערכת משפטית שקופה, מגוון רחב של נכסים ויוזמות ממשלתיות כגון תוכנית ויזת הזהב ופסטיבל הנכסים של דובאי, הופכים אותה ליעד אטרקטיבי עבור משקיעים זרים. מחלקת אדמות דובאי ממלאת תפקיד חשוב בניהול ורגולציה של השוק, מה שהופך אותו לבטוח ושקוף עוד יותר עבור המשקיעים. עם מגוון אפשרויות ויתרונות, שוק הנדל”ן של דובאי ממשיך להיות הזדמנות השקעה רווחית ובטוחה למשקיעים בשנת 2023 ומעבר לה.
ראוי לציין כי בעוד ששוק הנדל”ן של דובאי היה יציב יחסית וצפוי לצמוח בשנים הקרובות, תמיד חשוב לבצע מחקר יסודי ובדיקת נאותות לפני קבלת החלטות השקעה כלשהן. גורמים כגון תנאי שוק, תנאים כלכליים ותקנות ממשלתיות, יכולים כולם להשפיע על ביצועי השוק. חשוב גם לקחת בחשבון את מצבכם הפיננסי ואת יעדי ההשקעה שלכם, ולהתייעץ עם יועץ פיננסי או איש מקצוע בתחום הנדל”ן לפני קבלת החלטות השקעה כלשהן.
שחר חסיד
יועץ נדל”ן ומשכנתאות
