הדרך הנכונה - נכסים ומשכנתאות

מיחזור משכנתא - המדריך המלא

לכל מי שיש הלוואת משכנתא באחד הבנקים בין אם המשכנתא מסחרית או מסובסדת ע"י משרד הבינוי והשיכון ראשי למחזר משכנתא שלו בתנאים הבאים: 

  1. אחוז המשכנתא הנותר לתשלום לא קטן מ-10% מסכום ההלוואה הראשוני.
  2. על הלווה לעמוד בכל הדרישות המקובלות ללקיחת משכנתא חדשה.

במאמר זה נעסוק בכל הקשור במיחזור משכנתא ונתייחס לנקודות הבאות:

  1. מה זה אומר בעצם למחזר משכנתא?
  2. מתי כדאי לשקול מיחזור משכנתא?
  3. למה בכלל למחזר משכנתא?
  4. איך בודקים אם מיחזור משכנתא משתלם?
  5. איך למחזר את המשכנתא?
  6. מה ההוצאות הנלוות למיחזור משכנתא?

מיחזור משכנתא - המדריך המלא

חושב על מיחזור משכנתא

מה זה אומר למחזר משכנתא?  

פשוט מאד: יש לכם הלוואת משכנתא? אתם יכולים לקחת משכנתא בתנאים טובים יותר מהמשכנתא הנוכחית הן מבחינת העלות הכוללת של המשכנתא, אורך חיי המשכנתא, ומבחינת ההחזר החודשי על המשכנתא, כך שבעזרת המשכנתא  , תפרעו את המשכנתא הישנה.  רצוי ואף כדאי לבדוק אלו מסלולי משכנתא יתאימו לכם מבחינת מצבכם הפיננסי הנכחי והעתידי (בראייה ל-5 שנים) וכמובן בהתאם לשווי הנוכחי של הנכס.

מתי כדאי למחזר משכנתא?

  • מצב פיננסי: כאשר הוצאות משק הבית גדלות עקב תינוק שנולד, ירידה בהכנסות, או כל סיבה אחרת המכבידה על תזרים המזומנים של משק הבית ומקשים על תשלומי המשכנתא החודשיים. במצב כזה, לא כדאי להגיע למצב של פיגור בתשלומי ההלוואה, מה שיביא בהכרח לגידול בחובות ועשוי אף להגיע למצב של עיקול הנכס עצמו. זה בדיוק הזמן לבדוק אפשרות למיחזור המשכנתא ולהקטין תשלומים ע"י פריסת תשלומים נוחה יותר והקטנת ההחזר החודשי.
  •  גם כאשר המצב הפיננסי משתפר ורואים גידול בהכנסות , סכום כסף גדול שנכנס כתוצאה מירושה, זכייה וכדומה, רצוי מאד לבדוק את המשכנתא לצורך הקטנת העלויות הן בכל הנוגע לריביות במסלולים השונים והן בכל הנוגע לקיצור תקופת המשכנתא.

ריבית נמוכה

  • נכון לכתיבת שורות אלו,ריבית בנק ישראל היא הנמוכה ביותר שהייתה מאז קום המדינה. במצב זה, אם לקחתם משכנתא לפני יותר מ-5-6 שנים, כדאי לבדוק אפשרות לחיסכון במשכנתא.
  • אחד מהנגזרות החשובות ביותר בקביעת אחוז הריבית על המשכנתא ע"י הבנק, היא אחוז המימון שהלקוח מבקש כנגד עלות הנכס. ככל שאחוזי המימון המבוקשים על הנכס גבוהים יותר, הבנק גובה ריביות גבוהות יותר. ז"א שבמידה וקניתם נכס לפני כמה שנים במחיר מסוים ואחוז המימון על הנכס עמד על כ-75%, שילמתם את דרגת הריביות הגבוה ביותר. עם השנים, הקרן על המשכנתא קטנה וככל הנראה, שווי הנכס עלה. במצב זה, אחוז המימון על הנכס ירד, מה שמוביל לאפשרות לחיסכון במשכנתא.

למה בכלל למחזר משכנתא?

  • להתאים את ההחזר החודשי לתזרים החודשי של המשפחה – מיחזור משכנתא מאפשר לנו להקטין או להגדיל את ההחזר החודשי ע"פ הצרכים שלנו. אם הכנסות התא המשפחתי גדלו, ניתן להגדיל את ההחזר החודשי ובכך להוריד את משך תקופת המשכנתא וע"י להוזיל את העלות שלה. במקרה הפוך, אם הכנסותינו קטנו או לחילופין ההוצאות שלנו גדלו, נוכל להקטין את ההחזר החודשי ע"י פריסת המשכנתא ליותר תשלומים ובכך להקל על תזרים המשומניםשל התא המשפחתי.
  • להוזיל את עלות המשכנתא – ניתן להוזיל את עלות המשכנתא בשני היבטים. האחד: ניתן להוזיל את הריבית על המשכנתא ע"י קיצור משך תקופת ההלוואה, והשני, אם סביבת המשכנתא הנוכחית מבחינת ריבית בנק ישראל נמוכה והיום בו נלקחה המשכנתא, נין לקחת משכנתא חדשה בריבית נמוכה יותר ובכך להוזיל את העלות הכוללת של ההלוואה.
  • התאמת המשכנתא לצרכי המשפחה בהתאם לתקופה – לאורך השנים ניתן היה לראות כי השתנו התנאים במסלולי המשכנתא השונים. בדיקת אפשרות למיחזור משכנתא עשויה לסייע לכם לבחון אפשרות לבחירה מחודשת של מסלולי במשכנתא השונים, את שיטת החישוב של המשכנתא, ההחזר החודשי אם יהיה קבוע או משתנה, הצמדה למדד או לא, תחנות יציאה וכו'. בעת הבדיקה, רצוי ואף כדאי לקחת בחשבון את המצב הפיננסי תזרימי של התא המשפחתי ואת מצב המשק (אינפלציה/דפלציה, שינוי סביבת הריבית הצפויה, הוראות ותקנות חדשות של בנק ישראל בנוגע למשכנתאות).

איך בודקים אם מחזור משכנתא משתלם?

דבר ראשון שעליכם לעשות, הוא להוציא דו"ח יתרות לסילוק משכנתא לצורך הבנת מסלולי המשכנתא והריביות הנוכחיות. את הדו"ח ניתן להוציא בקלות יתרה מהעמוד האישי שלכם באתר הבנק בו לקחתם את ההלוואה. כעת פנו לבנק שלכם ולבנקים נוספים או לגופים חוץ בנקיים המתמחים במתן משכנתאות ובצעו השוואה בין ההצעות שתקבלו ובכך תוכלו לבחון האם המיחזור אכן משתלם או לא.

על מה נשים דגש בעת בחינת מיחזור המשכנתא?

  • בדו"ח היתרה יש לבחון את יתרת ההלוואה (פלוס עמלת הפירעון המוקדם), ההחזר החודשי, שיעור הריביות במסלולים השונים, לוח הסילוקין, האם קיימת הצמדה למדד, מועדי תחנות במידה וקיימים מסלולים של ריבית משתנה.
  • במקרה וקיבלתם אישור למיחזור משכנתא מהבנק בו נמצאת המשכנתא אותה אתם רוצים למחזר, נהלו מו"מ על עמלת הפירעון המוקדם, קצרו/האריכו את תקופת ההלוואה ע"פ הצורך של התא המשפחתי.

  • כאמור, ניתן ורצוי לבדוק יתכנות למיחזור משכנתא גם בבנקים אחרים. לכן מומלץ לבדוק את יתכנות המיחזור בבנק אחר ולייצר סקר שוק לצורך מקסום החיסכון. לאחר שבדקתם את ההצעה הטובה ביותר עבורכם, נהלו מו"מ לחיסכון נוסף בריבית ללא כל חשש – אתם עשויים להוריד את העלותצ הכוללת במקרה כזה.

איך למחזר משכנתא?

אחרי כל השלבים שעברתם עד כה, מצאתם שכדאי למחזר את המשכנתא שלכם? מה עושים עכשיו?

  1. הודיעו לבנק המלווה על החלטתכם לסגור את המשכנתא ע"י פירעון מוקדם. זה בדיוק ההזדמנות שלכם לוודא בפעם האחרונה, מה עלות הפירעון המוקדם. חשוב לדעת שעמלת הפירעון לא תשולם ישירות מתזרים המזומנים של התא המשפחתי, אלא תתוסף למשכנתא החדשה שתקחו.
  2. זה בדיוק הזמן להכין את כל מה שצריך כדי לקחת משכנתא חדשה:למה למחזר משכנתא
    • תעודת זהות כולל ספח.
    • נסח טאבו.
    • דפי חשבון מכל חשבונות הבנק שברשותכם 3 חודשים אחורה כולל דו"ח יתרות.
    • אישורי הכנסה (עצאים) או 3 תלושי משכורת אחרונים (שכירים).
    • יתכן ותדרשו למסמכים נוספים עבור הגוף המלווה.
  3. הגישו בקשה למשכנתא מהגוף המלווה החדש שבחרתם. אם האישור העקרוני שיבלתם פג תוקף, הגישו בקשה חדשה לאישור עקרוני.
  4. פתחו תיק משכנתא בגוף המלווה החדש שבחרתם. הוסיפו לבקשה את דו"ח הערכת שמאי.
  5. חיתמו על המסמכים הדרושים מטעם הבנק המלווה ובצעו את המטלות שקיבלתם לצורך השלמת ההליך.
  6. בדקו האם ניתן להורידאת הביטוח על המשכנתא. רצוי לבדוק אצל סוכני הביטוח ולא ישירות בבנק המלווה.
  7. נסח טאבו עדכני – לאחר השלמת המשכנתא החדשה, רצוי להוציא נסח טאבו עדכני לצורך אימות הרישום לגוף המלווה החדש והאם הוסרה ההערה עבור הגוף המלווה הקודם.

בשעה טובה המשכנתא החדשה תעבור לכיסוי המשכנתא הישנה ובזה הסתיים התהליך.

מה ההוצאות הנלוות למיחזור משכנתא?

בין אם ממחזרים משכנתא או לוקחים משכנתא חדשה, אנו נדרשים לעלויות נלוות לתהליך:

  1. פתיחת תיק – כפי שכבר אמרנו, מיחזור משכנתא הינו תהליך של פירעון מוקדם של משכנתא קיימת ונטילת משכנתא חדשה כנגד. העלות הממוצעת לפתיחת תיק הינה 0.25% מערך ההלוואה. לדוגמה, אם אנו ממחזרים משכנתא של 1,000,000 ₪, אז עלות פתיחת תיק תהיה 2,500 ₪. חשוב לציין כי ניתן לבקש הנחה על עמלת פתיחת תיק, יחד עם זאת, זה תלוי בבנקאי שיושב מולך וביעדים שהוא צריך לספק בבנק.
  2. שמאות לנכס – במידה וממחזרים משכנתא מבנק חד לאחר, קיים צורך של הבנק החדש בשמאות עדכנית לצורך חישוב אחוז המימון על הנכס. עלות זו נעה בין 500 ₪ ל-2,000 ₪.
  3. רישום הערת אזהרה חדש – במיחזור משכנתא לבנק חדש, הבנק החדש צריך אישור מהבנק הוכחי לרישום הערה בדרגה שניה. העלות כ-250 ₪.
  4. ביטוח משכנתא עדכני – יתכן ויהיה צורך לעדכן את ביטוח המשכנתא בהתאם לנתונים החדשים של המשכנתא החדשה.
  5. יועץ משכנתא חיצוני – שרותיו של יועץ משכנתאות שאינו איש מכירות של הבנק, שידאג לאינטרס שלכם כלווים עולה בין 5,500 ₪ ל-9,000 ₪.

 

סיכום דבר

מיחזור משכנתא הינו תהליך ארוך שעשוי לקחת כמה שבועות, לגזול מכם שעות עבודה רבות שבסופם אתם עשויים לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא במידה ועושים עבודה נכונה בתהליך ובבניית התמהיל. כמו כן, יש לזכור כי למיחזור משכנתא ישנן עלויות נלוות וככל שעמלת הפירעון המוקדם יותר גבוה, כך הסיכוי לחיסכון במשכנתא גבוהה יותר.

למחשבון משכנתא לחצו כאן

להפקת נסח טאבו באתר הממשלתי לחצו כאן!

חשוב לזכור שהמשכנתא אותה אנו לווים מהבנק, הינה הלוואה לטווח ארוך מאד. השינויים במשק הרבה יותר תכופים מאורך חיי המשכנתא, ולכן מומלץ לבדוק את האופציה למיחזור המשכנתא כל 5 שנים בממוצע.

הדרך הנכונה – נכסים ומשכנתאות בניהולו של שחר חסיד, נשמח לסייע לכם למחזר את המשכנתא שלכם באופן שיהיה לכם הכי קל, נוח ומשתלם ביותר.

שימו לב!
רוצים לבדוק האם כדאי לכם למחזר את המשכנתא שלכם? ענו על השאלות בטופס, העלו את דו"ח יתרות המשכנתא שלכם שהוצאתם מהבנק, מלאו פרטים, ואנו נחזור אליכם עם תשובה מה סדר הגודל של החיסכון שאתם יכולים לחסוך. את התשובה תקבלו תוך 2 ימי עסקים.

הבדיקה תעשה בשלב זה ללא עלות מצידכם.

לבדיקת כדאיות מיחזור משכנתא ללא עלות, מלאו את הפרטים בטופס להלן:
אולי יעניין אותך גם...

מוכרים את הנכס?

מלאו פרטים וקבלו תוכנית שיווק מלאה לנכס שלכם ללא התחייבות!

ניתן להסיר את המייל מרשימת התפוצה בכל עת | למידע נוסף ניתן לקרוא את מדיניות הפרטיות שלנו.

הדרך הנכונה – ייעוץ נדל"ן | שיווק מתקדם לנכסים

מוכרים את הנכס?

מלאו פרטים וקבלו תוכנית שיווק מלאה לנכס שלכם ללא התחייבות!

ניתן להסיר את המייל מרשימת התפוצה בכל עת | למידע נוסף ניתן לקרוא את מדיניות הפרטיות שלנו.

הדרך הנכונה - נכסים ומשכנתאות