בבנק ישראל מתכננים להכניס לתוקף באוגוסט 2022, תוכנית שתכפה על הבנקים להציע ללקוחות מסלולים אלטרנטיביים בנוסף לתוכנית שמקבל כל לקוח עם האישור העקרוני למשכנתא.

הלקוחות שמגיעים לקחת משכנתא, לרוב ייקחו את המסלול שהבנק מציע להם, ללא כל התחשבות האם המסלול מתאים לאופי שלהם הן מבחינת ההחזר החודשי והן מבחינת עלות הכסף. לרוב, איש המכירות בבנק (המכונה יועץ משכנתאות), מחויב לבנק וליעדים של הבנק והמטרה של הבנק להרוויח כמה שיותר על הכסף שהוא נותן ללקוחותיו. מה שיותר רווחי לבנק, פחות רווחי ללקוחות.

כאן שורש הבעיה – הלקוח ייקח לרוב את ההצעה הראשונה שיקבל, בלי באמת להבין את המשמעות שלה, ובלי להבין שהתשלום הראשון שישלם, עשוי לעלות בהמשך. לא תמיד מה שרואים בתשלום הראשון בהכרח מה שיהיה בהמשך וצריך להבין זאת ואף לתת לכך במה שבונים את תמהיל המשכנתא.

המצב היום

כיום שלקוח יוצר קשר עם הבנק לקבלת אישור עקרוני, הוא מקבל מהבנק תמהיל אחד המהווה את “הצעת המחיר” של הבנק למשכנתא שהוא מבקש. כל בנק בונה תמהיל ללא התחשבות ממשית בצרכי הלקוח. ללקוח יש את האופציה להתמקח על הריביות ואולי גם להוריד אותן במקצת, או לקחת “הצעת מחיר” מבנק מתחרה שייתן לו תמהיל אחר, הריביות אולי ייראו יותר נמוכות, אך בפועל לא ניתן בשום צורה להשוות את הצעות המחיר מפני שהתמהילים שונים מבנק לבנק.

אז מה מתכנן לנו בנק ישראל ברפורמת המשכנתאות?

• מטרת הרפורמה להקל על לקוחות הבנקים בתהליך לקיחת המשכנתא באופנים הבאים: שקיפות ויכולת השוואה בעלויות המשכנתא בין הבנקים, פישוט ויעילות בביצוע תהליך לקיחת המשכנתא.
• הבנקים יחויבו בפורמט אחיד בכל הנוגע לאישור העקרני ובו יוצגו ללקוח 4 תמהילים, אשר 3 מהם יהיו אחידים עפ”י קביעת בנק ישראל. את תקופת ההלוואה יבחר הלקוח.
• בכל תמהיל יוצגו: הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים החזוי בכל תקופת ההלוואה וכן את התשלום החודשי הגבוה ביותר החזוי.
• תקופת ההמתנה לאישור העקרוני תקוצר ותהיה אפשרות להגשת בקשה באופן מקוון בכל הבנקים.
• הרפורמה תאפשר ללקוח להבין יותר את התנאים במשכנתא המוצעת, את ההשלכות לגבי העתיד, ניתן יהיה להשוות את ההצעות באופן יותר ברור בין ההצעות בבנקים השונים וכאמור להגיש בקשה להגיש בקשה לקבלת משכנתא האופן יותר מהיר ונוח הרבה יותר מהמצב הקיים היום. מהלך זה צפוי להביא להעצמה בכח הלקוחות אל מול הבנקים, מה שישפר את התחרותיות.